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                                                              首页 > 大发十分彩app >  正文

                                                              「擰乾」樓市:信託死守3萬億 誰將被淘汰?

                                                              本文由:刘晶灵 编辑 2019年07月17日 18:06 外交动态582 ℃

                                                              【莫高窟暂停开放】

                                                              更早的5月17日↑☆,銀保監會出台23號文﹡,便已釋放房地產信託業務降溫的信號☆∟〇。隨後的5月31日♀,在住建部指導下♀∟π,央行與證監會暫停部分房企的債券及ABS融資通道π◇π。

                                                              同期操盤金額同比下降最顯著的有?,正榮集團2019年上半年操盤金額同比下降40%π◇,泰禾集團下降31.8%、融信集團下降26.1%、華夏幸福下降25.1%、建發房產下降16.3%♀。

                                                              若僅看2019年6月這一個月的權益銷售金額變動┊△,顯然下降的幅度急劇增加⊙,其中建發房產2019年6月權益銷售金額同比下跌226.7%⊿,俊發地產下降100%∵□□,泰禾集團下降57.9%〇,藍光發展下降48%∟⊿☆,祥生地產下降42%♂。

                                                              值得一提的是♂□,「778號」文件明確↑▽,境外美元債所籌資金只能用於置換未來一年以內到期的中長期債務⊙∵∵。這意味着▽,近期發行過中短期限美元債的房企↑?,在債券到期后只能通過自有資金或國內舉債償還境外債務↑,而不得通過境外續債的方式維持境外債務規模???。顯然▽▽,這對於之前發行中短期限美元債較多的房企資金鏈將會構成較大壓力♂⊿。

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                                                              至於是否涉及到企業生死存亡∴∴,上述Top20房企員工稱⊿,從生存角度來講∟,開源節流還可以頂一陣☆〇。但是從發展角度看◇,遠慮就是近憂?∟,有企業受干擾小⊿∟,跑得快∟,那不進步的企業便是在後退〇。近在眼前的是┊,「幾十家企業都要衝千億⌒∴☆,用什麼沖呢π⌒∟?」

                                                              7月13日♂⌒,發改委官網發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(發改辦外資(2019)778號)□⊙,通知提到房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務∵⊙。

                                                              7月11日?⊿,光大信託被曝將暫停新增融資△┊∵,后闢謠稱⊙▽,對房地產信託項目進行餘額管理⊿⊿,改善產品結構∟。早前的7月6日∵□,新華社報道⌒,銀保監會近日針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警∴↑△。

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                                                              多管齊下銀行貸款、信託以及海外融資三方面的監管〇□□,在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來♂⌒,影響最大的是地產貸款?⊙。因為開發商對此依賴程度比較高∵∵♀,信託是其次☆♂,海外融資因為比重不是很高┊┊,目前僅是用途上管制π▽□。其實企業如果能拿到成本較低的海外融資▽⌒↑,政策層面還是鼓勵的〇⊿♂,只是目前將海外融資的關注提高到一個新高度△∴〇,關注其海外金融風險的傳導▽,所以有所管控♀。

                                                              當然☆,房企外部融資途徑並非被一刀切⌒。嚴躍進介紹☆┊,發改委的一些企業債發行政策相對較為寬鬆☆,機會也比較多π♀。此外保險業資金投資的地產在政策上也相對寬鬆⊙⊿◇。小微企業貸款和普惠金融相對也管控較小﹡﹡♂。

                                                              但誰也沒有想到□∵⊿,融資突然收緊△。銷售額去年排名前15名的房企從業人員對時間財經表示☆∴,上述資金途徑都嚴控后▽◇,地產公司的資金流入非常受限↑♂♀。地產作為資源密集型傳統行業∴,此次的多管齊下對地產公司影響很大□∵。

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                                                              嚴躍進表示△∵,類似新城控股⌒,因董事長意外事件或導致公司單一某類金融兌付問題π﹡,隨後擴大演變成整個資金面惡化△┊♂。泰禾集團作為廣為市場關注的高槓桿企業↑﹡▽,反而因為及早採取相應措施得以喘息⊙▽♂。同樣被市場密切關注的富力地產、融信集團都需要後續持續關注⊿。

                                                              具體而言π?π,2019年5-6月行業境內債發行同比下滑7%⌒┊〇,其中公司債、短融、中票、ABS、定向工具分別同比下滑17%、15%、63%、19%、25%;境外債發行同比下滑21%;集合信託發行增速由1-4月的17%收窄至7%▽□。

                                                              因為此前的信託放量湧入房地產〇∴⌒,目前房企不可迴避的問題還在於﹡,信託到期高峰來臨⌒♂△。根據信託業協會到期規模數據□,二季度信託到期規模同比增速7月即將轉正▽♀,除9月同比為負之外?┊,到期同比增速一路回升┊,到年底12月⌒♂▽,季節性回升疊加到期高峰☆,單月到期規模高達9000億元以上↑。要知道△,整個2019下半年△,房地產行業境內債到期量才2517億元♀∵┊。

                                                              鳳凰網房產統計了2019第一季度上市品牌房企授信額度排行榜Top50時發現﹡◇∴,僅在2019年第一季度便有16家房企的授信額度使用率過半↑┊。包括碧桂園、恆大、保利發展、陽光城、新城控股、世茂房地產等多家知名房企π┊。其中π⊿⌒,世茂房地產的授信額度使用率高達90.09%〇∴◇。

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                                                              反而需要注意的是⌒◇◇,那些銷售業績一直不好的企業π△▽。因為這些企業很難從銷售利潤中獲得資金流動┊。銷售波動性很大的企業也需要注意∟?,因為銷售波動的企業往往項目不多◇▽?。

                                                              此前〇〇∟,中國銀保監會有關部門負責人公開表示┊⌒┊,截至2019年5月末♂,房地產信託資產餘額3.15萬億元△↑。業內認為♂♀,目前的餘額管控就是要守住該3.15億元的存量底線□,不允許增加∴。

                                                              據證券時報報道┊∴,多家信託公司近期收到銀監窗口指導◇,要求控制地產信託業務規模◇▽。各家公司收到的監管要求不盡相同↑,有的要求「自覺控制地產信託業務規模」♀☆┊,有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」⊙△⌒,甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」△。

                                                              中國證券報此前採訪某股份制銀行行長稱◇⌒,只要信貸放鬆♂π?,銀行就會加大房地產信貸投放力度?⊙π,尤其是在地盤市場?π。這種跡象在今年尤為明顯□∵♂。畢竟相對於醫藥企業貸款而言☆〇,房地產項目銀行操盤多∟,從上到下都看得懂↑⌒,知道風險點在何處⊙▽,操作起來更熟練∵┊。

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                                                              早在5月17日☆┊♂,銀保監會發佈關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知▽♂〇,便政策⊙☆,要求銀行對房地產行業資金這塊﹡,排查表內外資金△。

                                                              問題來了♂∟,那些銷售不穩定的公司會被淘汰嗎◇?誰會中槍♀☆∵?與普遍認為槓桿高的企業有危險不同〇,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時間財經表示△⌒,槓桿測算比較複雜☆π,但因為這個值比較直觀♂,所以成為市場分析的首選?﹡。由於每家企業情況不同♂☆,並非單純的槓桿高就風險高┊♂。

                                                              稍早的7月4日及5日♂∴,寧波銀保監局對十多家銀行開出39張罰單∟♂♂,罰金總計1275萬元∟▽,其中近60%的罰單是針對房地產住房按揭貸款管理不規範和房地產授信業務不審慎等行為⌒∟◇。

                                                              華泰證券在研報《融資乍暖還寒⌒π,不改強者恆強》中給出的數據顯示∟∴?,2019年上半年整體融資規模明顯提升↑,第一季度融資總額為4250億元□,同比增長16%⊿,創下2017年以來的最高值△。但第二季度開始融資環境再次出現轉向⊙∟♀,第二季度融資總額為2919億元☆,同比下滑22%☆∟﹡,4月至6月單月融資總額分別同比下滑22%、18%、26%♂。

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                                                              公開數據顯示⌒,即便維持當前較高增速♂?,房地產信託貸款也僅有4500億元⊙﹡﹡,佔2018年約16.6萬億房企資金來源不足3%□∟。即使房地產信託從現在起不增加♂,對於下半年房地產企業資金來源的衝擊僅在2%稍多〇♀。因此﹡♂,財經評論員劉艷向時間財經表示∴∴,信託的管控對房地產行業影響非常有限♂┊┊。

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                                                              獨立地產經濟學者、前方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為?π∵,以前的調控政策都是導致中小房企的生存空間越來越小∟↑⊙,大房企活得更好┊∴,但這次的政策﹡♀,對中小房企和大房企一樣有殺傷力∵。畢竟〇,之前擴張過快、資產負債率過高♂,且資金周轉出現困難的不少是大房企π,具有這些特徵的企業都將面臨危機◇☆π。

                                                              預虧的也不少∵π。據中銀國際證券研報顯示⌒⊿﹡,截至2019年7月15日☆□∟,房地產板塊已有40家公司發佈中報業績預告?⌒↑,其中17家預增、略增或扭虧為盈▽⊙。21家首虧或續虧⌒,2家不確定△〇⊙。21家首虧或續虧的房地產開發商企業包括△△◇,陽光股份、財信發展、嘉凱城、大港股份、中房股份、中洲控股∵⊿。

                                                              民生證券研報將發行期限為3年以內的美元債定義為短期限債券〇♂△,梳理出了發行短期限美元債較多的房企(大於等於20億美元)△⌒▽。其中∵♀◇,正榮、陽光城、綠地、融信、首創等房企偏好發行3年期以內美元債♂┊,而恆大、綠地、融創等房企短期限美元債存量餘額較高♀。

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                                                              國泰君安研報《樓市假摔◇∴,和融資的鬆緊之間——對前端融資收緊與近期數據的點評》則通過對比前期政策表明〇□,此次金融管控處於鬆緊之間↑﹡∵。該研報認為⊿?∵,信託和海外債新政▽⊿∟,都是針對土地市場過熱的前融收緊⊙,相對於2018年4月27日資管新規使得信託凈償還和2018年6月30日海外債直接停發↑☆π,此次管控並不算嚴◇。但對比2019年上半年信託和海外債的爆發增長□⊙▽,此次管控又顯然有意緊縮π。可見本次金融監管導向是融資規模不增不減◇☆▽,處於鬆緊之間☆∴。

                                                              可以佐證的是□π,今年以來土地市場確實已經出現了一些局部過熱跡象π。100城土地成交總價累計同比已經從3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%⌒⊙,基本呈「量價齊升」的態勢☆⊿⊙。歷史來看▽♀﹡,房地產行業融資政策的變化往往源於土地市場的波動﹡⌒♂,2010年、2016年房地產行業融資政策的收緊都分別對應當時土地市場的高熱度♂♂π,尤其是「地王」的出現?▽♀。

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                                                              顯而易見♂↑⊿,對中國房地產開發商而言﹡,2019年註定是跌宕起伏的一年♂。從2018年末┊﹡,中國房地產企業從嚴控下微微抬頭π,到2019年迅速發展成為「小陽春」⌒☆⊿,在「地王」信息簇擁下的「盛夏」眼見着要到來???。

                                                              面對信託的餘額管控♂,各方觀點也截然不同♂。此前經濟觀察報採訪到北京地區一位信託經理認為◇♂∵,監管對於地產信託的調控♂,會直接影響到地產公司的生死存亡▽π,進而間接影響到後期的信託產品兌付問題☆♀。對此△,張大偉認為「誇張」了?。

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                                                              信託成為此次金融監管關注的重點⊙∵∵,也是市場議論的熱點⌒⊙。此前♀∵┊,地產業務幾乎是部分信託機構的「吃飯業務」∟⊿。中國信託業協會統計數據顯示☆□,從信託資金投向來看┊,房地產投向佔比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%┊♀☆。2017年以來房地產行業投向佔比快速擴大┊π〇,擠佔了金融機構和證券市場的份額♀♂﹡。

                                                              根據海通證券統計的前50強房企銷售及同比情況π▽∴,2019年1-6月權益銷售金額同比下降幅度超過10%的房企有泰禾集團、華夏幸福、藍光發展、正榮集團、融僑集團、融信集團、佳源集團⊿。

                                                              但上述Top20房企員工並不這麼認為□﹡,他更贊同信託經理所言?∟,企業融資因此受到影響△,後續信託產品兌付都可能成問題♀∴。畢竟信託處於房企拿地的關鍵環節∵∴∵,很多信託是有土地證就能放款﹡,而開發貸則須等到四證齊全∟。並且▽◇,一些曲線路徑進入地產的資金π,明面數據應該不準確♀◇〇,因此信貸對房地產企業的影響「肯定不會(像2%)這麼小」♂π∴。

                                                              該研報還稱♀,較松的融資環境會讓房企多拿地、少賣房﹡♀⊿,一如2019年上半年行情π┊﹡。如果當前的政策是讓融資現金流為零♂⊙,則會促得開發商更偏向于多賣房、少拿地﹡。多方信源對時間財經稱〇,下半年土地市場熱度將下降☆。上述Top20房企員工則直言稱⌒┊∟,下半年是置業的好機會↑。因為在多方融資渠道受阻的情況下⌒,房企必然加快促銷回款⊙▽。

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                                                              新浪聲明:新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的□♀,並不意味着贊同其觀點或證實其描述﹡〇π。文章內容僅供參考♂□﹡,不構成投資建議⌒┊。投資者據此操作◇┊,風險自擔⊿?。免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體▽π,版權歸原作者所有?π☆,轉載請聯繫原作者並獲許可☆∵□。文章觀點僅代表作者本人⌒▽∟,不代表新浪立場π。若內容涉及投資建議△,僅供參考勿作為投資依據☆∵。投資有風險▽,入市需謹慎┊☆。

                                                              中原地產首席分析師張大偉表示⌒?,前期全社會資金非常寬鬆⊙,銀行、信託想着辦法幫房地產走通道♂△。正是因為6月份的地產金融數據太突出⌒,所以政策方不得已作出收緊姿態∵↑▽,「否則房地產槓桿率會爆發♂﹡。」

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                                                              此次非標準化地產融資監控∟,既為土地市場而來▽,顯然上半年高價拿地∴,甚至拿下「地王」的房企〇?,後續壓力更大⊿♀◇。7月15日?,中海地產以79.4億元獲得北京丰台區花鄉造甲村地塊⊿☆,摘得2019年全國總價地王?☆。6月24日⊙,龍光地產以65.85億元的總價拿下被稱為「史詩級」土地的深圳龍華地塊⌒♂。4月16日濱江集團以最高限價52億元家自持22%競得拿下杭州單價地王◇?﹡。

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                                                              「這是個大問題♂☆□。」另一銷售額去年排名前20名的房企從業人員說▽π?,如果這些政策嚴格執行△,下半年就會看到房企紛紛使用質押股票、促銷、賣地等手段促進銷售回款┊△。整個企業的戰略規劃也隨之出現重大問題▽▽,對資金、人才的吸引力也會下降♂。

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                                                              「擰乾」樓市:信託死守3萬億 誰將被淘汰∵△∵?泰禾、正榮等要注意來源: 時間財經原創: 陳世愛高槓桿高負債⊙,請自查↑。中國房地產融資的「水龍頭」突然擰緊了∴。7月16日∟△,中國銀保監會阿拉善監管分局向轄區內兩名中國銀行員工開出了「禁止終身從事銀行業工作」處罰▽□,兩位員工均為「四證」不全企業發放房地產開發貸款▽。

                                                              某不願具名的分析師告訴時間財經△♂,5月中旬〇,網傳住建委和央行聯合發出了一份非公開口徑☆,要求暫緩對總計20家房企在公開市場融資∵π♂,這份名單或是此次非標準監管下最頭疼的企業↑∵∵。時間財經從多途徑確認◇,確實存在一份這樣的名單♂,據傳名單包括陽光城、招商、金地、旭輝、中鐵建、融信、龍光、新城控股等⊿。

                                                              ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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